부동산관련(비) (12) 썸네일형 리스트형 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 9. 부동산정책 9. 부동산정책 § 강의내용 • 부동산 문제의 의의 • 부동산문제의 특징 • 부동산 정책 • 시장실패 •토지정책 •주택정책 § 부동산 문제의 의의 1. 부동산문제의 의의 • 부동산과 인간과의 관계악화의 제 문제를 말함. 즉, 토지의 부증성으로 인한 지가상승,부 동산투기,국토이용의 문란,환경의 파괴,주택공급의 문제, 부동산거래질서의 문제 등을 말함. 2. 부동산문제의 특징 1) 악화성향 • 부동산문제는 발생한 후 이를 극복하기 위한 인간의 노력이 잠시라도 중지되면 시간의 흐 름에 따라 그 심각성이 깊어 가고 이를 바로잡는 일이 점점 어려워 지는 경향이 있음. 2) 비가역성 • 어떤 부동산 문제가 한 번 악화되면 이를 완전히 예 상태로 회복하기는 사회적, 경제적,기술적으로 매우 어렵게 되는 것을 말함. 3).. 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 11. 부동산 금융론 / 마케팅론 11. 부동산 금융론 / 마케팅론 1. 부동산 금융론 • 부동산 개발에서 부동산 개발금융은 다음과 같이 구분되어 이루어진다. • (1) 토지취득자금 : 일반적으로 개발업자의 자기자본 또는 자기자본 +차입으로 조달한다. • (2) 건설자금 : 건설기간 동안에만 빌려주기 때문에 일시적 대출이라고 부르며 자금의 용도는 직접 건설비를 말하나 설계비, 기획료, 법률자문료, 임대를 위한 내장 마무리 비용 등을 포함할 수 있다. • (3) 장기담보대출 : 준공 후 해당 부동산을 임대한 다음 부 동산을 담보로 장기 담보대출 일으켜 건설자금을 위해 차 입한 단기 대출은 상환한다. • 여기서 대부분의 경우에 개발업자들은 건설자금 대출을 확 보하기 이전에 미리 장기 담보 대출에 대한 확약을 받아놓 기를 원한다. 부채를 이용.. 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 10. 부동산투자론 10. 부동산투자론 • 강의내용 • 투자의 개념 • 레버리지 효과 • 프로젝트 파이낸싱(project financing) • 돈의 시간가치 • NPV • IRR 투자의 개념 • 투자란 장래의 이익을 위해서 현재의 소비를 희생하는 것. • 저축과 달리 위험이 존재함. • 부동산 투자는 레버리지 효과와 부동산금융을 이해하면 생 각보다 많은 돈이 들지 않고 고수익을 올릴 수 있다. • 레버리지 효과는 프로젝트 파이낸싱(project financing)과도 관련이 있다. 순운영소득(NOI) • 순운영소득(NOI)은 가능 총소득에서 공실액과 운영경비를 제한 것으로 부채와 지분 투자자에게 배분이 기대되는 수 입의 양을 측정한 숫자로 볼 수 있다. 레버리지 효과 • 레버리지 효과란 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼.. 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 9. 감정평가 실무(지역분석/개별분석) 9. 감정평가 실무(지역분석/개별분석) § 목차 • 지역분석 • 개별분석 • 인근지역, 유사지역, 동일수급권 •감정평가의 절차 • 공시지가제도 1. 지역분석과 개별분석 부동산가격은 가격발생요인에 영향을 미치는 가격형성요인의 상 호 작 용 에 의 하 여 형 성 되 므 로 부 동 산 평 가 에 있 어 서 는 가격형성요인을 분석함으로써 가격에 접근해야 한다. 즉, 지역분석을 통하여 ①대상부동산이 속한 지역의 지역적 특성을 분석 ․ 검토하여 ② 당해 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정한다. 또한, 개별분석을 통하여 ① 당해 지역의 표준적 사용과 관련하여 ② 대상부동산의 최유효이용을 판정함으로써 ③ 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 가격이 개별화 ․ 구체화되는 것이다. (1) 지역분석 1) 의의.. 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 8. 감정평가의 3방식 8. 감정평가의 3방식 § 수업내용 정리 • 3방식 6방법의 개념 • 비교방식(시장접근법) • 원가방식(비용접근법) • 수익방식(소득접근법) • 시산가격의 조정 1. 평가 3방식의 접근원리 시장성 비용성 수익성 어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되고 있 는가? 어느 정도의 비용이 투입되었는가? 그것을 이용함에 따라 어느 정도의 수익(편 익)을 얻을 수 있는가? 비교방식(시장접근법) 원가방식(원가방식) 수익방식(소득접근법) 1. 비교방식(시장접근법) : 시장 내에서 부동산의 거래 또는 임대차 사례 등의 사례에 착안한 평가방식(시장성)이다. 2. 원가방식(비용접근법) : 부동산의 경제적 가치를 평가함에 있어 서 평가대상부동산이 어느 정도의 비용이 투입되어 조성된 것인가 하는 비용성의 원리에 따른 것으로써 부.. 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약 정리 7. 감정평가의 개요 7. 감정평가의 개요 * 강의내용 요약 • 부동산감정평가의 개요 • 감정평가의 필요성 • 부동산평가의 기능 • 부동산 감정평가의 분류 • 부동산 가격의 의의 • 부동산 가격의 발생요인 • 부동산 가격의 형성요인 § 부동산감정평가의 개요 1. 감정평가의 의의 1) 감정평가의 개념 • 감정평가라 함은 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하 는 것을 말한다(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제4호). • ‘토지 등’이라 함은 “토지 및 그 정착물,동산 기타 대통령령이 정하는 재산과 이 들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다(법 제2조 제3호).”고 정의. 2) 감정평가의 대상 • 감정평가의 대상물은 토지를 비롯한 부동산,동산,기타 재산(자동차,중기,선박, 항공기,저작권,어업권,.. 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약 정리 6. 역수요 공급 법칙 6. 역수요 공급 법칙 부동산학과 주택정책 감정평가론의 처음에 시작하는 것이 바로 부동산의 자연적 특성이다. 개별성 이외에도 부동산의 수명은 영원하다는 영속성이 부동산의 특징 이다. 그리고 부동산은 서로 인접해서 연속되어 있으며 이로 인해 경제학에 서 말하는 외부효과를 받는다는 인접성이 부동산의 다른 특징이다. 또 합병과 분할의 가능성, 시간의 흐름에 따라 행정적, 경제적, 사회적 위치가 변한다는 행정적, 경제적, 사회적 위치의 가변성이 또한 부동산 의 특성이다. 부동산학에서 주택정책을 바라본다면 부동산의 이러한 특성을 염두에 두고 주택문제를 바라보는 것이라고 볼 수 있다. 즉, 경제학에서는 분석의 편의를 위해 부동산의 개별성을 무시하지만 부동산학에서는 그러한 개별성을 오히려 부각시키면서 주택문제를 접 .. 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요점 요약정리 5. 부동산의 경제적 측면 5. 부동산의 경제적 측면 ■ 부동산의 수요 시장과 가격 기능 • 통상적으로 물건은 시장을 통해서 거래가 되며 판매자가 받기를 원하는 가격과 구매 자가 지불하기를 원하는 가격이 일치하는 때에 거래가 성사된다. 이처럼 상품은 시장을 통해서 거래가 되며 이때 교환의 매개 수단이 되는 것은 가격이다. 시장 가격이 비싸다 고 생각하는 사람이 많을 경우 그 가격을 지불하려는 사람이 줄어들 것이고 수요가 줄어 들게 될 것이며 이러한 과정을 통해서 가격은 구매자와 판매자의 수량을 일치시키게 된 다. 1. 부동산 수요 1) 개념 • (시장에서 일정한 가격을 지불해야만 구입할 수 있는) “부동산을 구매하고자 하는 욕 구”를 부동산 수요라 하고, 구매하고자 하는 부동산의 수량을 수요량이라고 한다. 이때 구매하고자 하는 욕.. 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 4. 부동산의 특성 4. 부동산의 특성 부동산의 특성(부동성) • 이러한 부동산의 특성 때문에 인간과 동산과의 관계에서 파생되는 사회현상과 인간과 부동산과의 관계에서 파생되 는 사회현상이 달라진다. • 부동산학이 경제학과 다른 이유도 일반경제학이 주로 동산 을 다루는 것이라면 부동산은 동산과 다른 이러한 특성을 가진 부동산을 연구하기 때문에 달라져야 한다. • 이는 역수요공급법칙에서 다루기로 한다. • 토지의 일부에 대해서 점유취득시효로 취득하는 것이 가능하다. • 부동산의 개별성으로 인해 수학적인 접근이 제약을 받는다. • 부동산의 영속성으로부터 개별성이 파생된다. • 정답: O O X 공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 3. 부동산 법의 법원(法源) 3. 부동산 법의 법원(法源) • 법의 존재형식을 법원(法源)이라고 한다. • 法院 VS 法源 • 행정규칙의 문제: • 법은 국민과 국가기관을 대상으로 하고 행정규칙은 공무원 과 국가기관을 대상으로 하기 때문에 차이 • 그러나 행정규칙을 어기면 공무원은 징계대상이 되어 행정 규칙이 실질적으로 법과 같은 효력이 지니게 되는 문제 • 특히 공무원에게 재량이 있는 경우 재량을 규율한 행정규 칙은 법적인 역할을 하는 경우가 있다. • 판례는 시행규칙도 행정규칙으로 보는 경우가 있다. • 조례는 시행령보다 우위에 있다. • 성문법이 없는 경우에 보충적으로 불문법이 적용된다. • 조리에 대한 예로서 분묘기지권을 들 수 있다. • 시행규칙은 명령에 속한다. • 비례의 원칙은 과잉금지의 원칙이라고도 하며 관습법에 속 .. 이전 1 2 다음
