공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 9. 감정평가 실무(지역분석/개별분석)

9. 감정평가 실무(지역분석/개별분석)

 

§ 목차
• 지역분석
• 개별분석
• 인근지역, 유사지역, 동일수급권
•감정평가의 절차
• 공시지가제도

 

1. 지역분석과 개별분석
부동산가격은 가격발생요인에 영향을 미치는 가격형성요인의
상 호 작 용 에 의 하 여 형 성 되 므 로 부 동 산 평 가 에 있 어 서 는
가격형성요인을 분석함으로써 가격에 접근해야 한다.
즉, 지역분석을 통하여 ①대상부동산이 속한 지역의 지역적 특성을
분석 ․ 검토하여 ② 당해 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정한다.
또한, 개별분석을 통하여 ① 당해 지역의 표준적 사용과 관련하여 ②
대상부동산의 최유효이용을 판정함으로써 ③ 최유효이용을 전제로
파악되는 가격을 표준으로 하여 가격이 개별화 ․ 구체화되는 것이다.

 

(1) 지역분석
1) 의의
대상부동산이 속해 있는 지역의 지역특성을 파악하여 지역내
부동산이 표준적 사용과 장래의 동향을 명백히 하여 가격수준을
판정하는 작업을 말한다.
2) 지역분석의 필요성
부동산은 자연적 ․ 인문적 특성의 전부 또는 일부가 공통된 다른
부동산과 함께 용도적 ․ 기능적 동질성을 갖는 일정한 지역을 구성하고,
그 속에 속함으로써 유용성을 발휘하게 된다. 즉 부동산가격은
독립하여 형성되는 것이 아니므로 대상부동산의 정상가격을 구하는
부동산평가시 지역분석이 요구되어지는 것이다.

 

3) 지역분석의 목적
부동산은 지역성에 바탕을 둔 지역특성을 가지며, 이러한 지역특성은
그 지역의 일반적 ․ 평균적 이용인 표준적 사용을 통하여 구체적으로
나타난다. 따라서 지역분석의 목적인
① 표준적 이용과 장래 동향을 명백히 하여 가격수준을 판정하고
② 이를 통하여 최유효이용의 판정방향을 제시하게 된다.
③ 또한 인근지역 ․ 유사지역 ․ 동일수급권 등 용도지역의 범위를
명백히 함으로써, 사례수집범위를 파악할 수 있게 된다.

 

4) 대상지역
가. 인근지역
부동산평가를 위한 지역분석의 대상지역은 용도적 관점에 따른
인위적인 분류로써, 인근지역 ․ 유사지역 및 동일수급권으로 분류된다.
a. 의의
① 대상부동산이 속한 지역으로, 당해 지역특성이 대상부동산의
가격형성에 직접영향을 미치는 지역을 말한다.
② 특정한 용도를 중심으로 형성된 지역 중 대상부동산과 용도적, 기능적
동일성이 있어 상호대체, 경쟁관계이 있는 부동산이 존재하는 지역이다.
③ 도시 또는 농촌과 같은 복합형태로서의 지역사회와 비교하여 보다
작은 지역이다.

 

b. 인근지역의 경계
① 경계설정의 필요성
부동산시장은 국지적 시장으로 동일 용도지역일지라도 규모에 차이가
있고, 가격형성요인이 미치는 범위 및 영향에도 차이가 있기 때문에
경계를 설정 할 필요가 있다.
② 경계의 판정기준
․ 일반적 판정기준 : 토지의 이용형태와 토지이용을 편리성 및 연속성
등을 중시하여, 부동산의 유형 ․ 특성을 고려하여 미치는 범위 및
영향에도 차이가 있기 때문에 경계를 설정 할 필요가 있다.
․ 구체적 판정기준
㉠ 자연적 상태 : 자연지형
㉡ 인문적 상태 : 인공구조물, 행정적 구역 등
(예: 철도, 언어, 종교, 도시계획법상 용도지역)

 

나. 유사지역
a. 의의
인근지역과 유사한 지역특성을 갖는 지역으로, 상호 대체, 경쟁 관계가
성립하는 지역을 말한다. 이는 지리적 위치는 다르나, 용도적 ․
기능적으로 유사한 지역으로, 가격형성의 제요인이 유사하여
인근지역과 대체성이 있는 지역이다.
b. 유사지역 분석의 필요성
① 유사지역을 분석함으로써 대상부동산의 상대적 위치를 파악할 수
있다.
② 인근지역의 사례가 없는 경우 동일 수급권내 유사지역의 사례자료를
활용할 수 있으며, 인근지역내 자료가 있는 경우에도 유사 지역을
분석하여 부동산평가의 정도를 높일 수 있다.

 

c. 유사지역의 판정기준
유사지역 판정기준은 인근지역의 지역특성과 그 유사성을 기준으로
판정한다.
다. 동일수급권
a. 의의
대상부동산과 대체관계가 성립되고, 그 가격형성에 있어서 상호
영향을 주는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다. 동일수급권은
대상부동산과 대체관계가 있고 가격면에서는 상호경쟁을 취하는
관계에 있는 부동산이 입지한 권역이기 때문에 인근지역을 포함하여
당해 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역을 포함한 광역적지역이라
할 수 있다.

 

b. 동일수급권 분석의 범위
동일수급권의 범위는 부동산의 종별, 규모, 성격에 따라 다르나,
각각의 지역 구성분자인 부동산 상호간 대체 ․ 경쟁관계가 성립하고
그 결과 양 지역은 상호영향을 미치는 지역이어야 하므로 유사지역과
인근지역 간에 유사성이 있어야 한다.
c. 토지종별에 따른 동일 수급권의 파악
① 택지의 동일수급권
㉠ 주거지 : 통근 가능한 지역범위와 일치 경향
㉡ 상업지 : 배후지로부터 얻을 수 있는 상업수익에 관한 대체성 있는
지역범위와 일치 경향
㉢ 공업지 : 생산의 효율성, 비용의 경제성에 관한 대체성 있는
지역범위와 일치경향

 

② 농지 ․ 임지 : 각 경영주체가 생산활동을 할 수 있는 지역범위와 일치
경향
③ 예정지 ․ 이행지 : 전환 또는 이행될 것으로 보이는 토지종별의
동일수급권과 일치 경향이 있으나, 성숙도가 낮은 경우에는 전환 ․ 이행
전의 토지종별의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
4) 관련 가격원칙
지역분석과 관련된 가격원칙은 ① 대체, 경쟁의 원칙 ② 예측, 변동의
원칙 ③ 적합의 원칙이 있다.

 

(2) 개별분석
1) 의의
대상부동산이 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적인
가격에 접근하는 작업을 말한다.
2) 개별분석의 필요성
부동산 특성 중 개별성과 용도의 다양성으로 인하여 최유효이용은
개별부동산마다 상이한 바, 대상부동산의 개별요인을 분석할 필요가
있다.
3) 개별분석의 목적
부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 하여 파악된 가격을 표준으로
하므로 최유효이용을 판정하여 구체적 가격에 접근한다.

 

4) 개별분석에 있어서 최유효이용의 판정
가. 최유효이용의 의의
객관적으로 보아 양식과 통상의 사용능력을 가진 사람에 의한 합리적 ․
합법적인 최고 ․ 최선의 이용방법을 말한다.
나. 최유효이용의 판정기준
최유효이용의 판정기준은 합리 ․ 합법성, 계속성, 예측가능성, 객관성
등이 있다.
다. 최유효이용의 판정 방법
최유효이용의 판정 방법은 다음과 같은 순서로 한다. 먼저, ①
대상부동산의 최유효이용은 어떤 것인지 알아보고, ② 현재의 이용이
최유효이용이며, 앞으로의 계속성은 어떠한지 살펴보며, ③
최유효이용이 아니라면 전환의 가능성 및 그 비용 등을 종합적으로
고려하여 판단하여야 한다.

 

§ 감정평가의 절차
1. 의의

• 감정평가란 부동산가격에 영향을 미치는 제요인의 분석을 통하여 대상부동산의 경제적 가치를 평정하는 과정으로 여러 가지 유형으로 구분될 수 있으나 일반적으로 다음과 같다

 

2. 평가절차(감칙제8조)
• 기본적 사항의 확정
• 처리계획의 수립
• 대상물건의 확인
• 자료수집 및 정리
• 자료검토 및 가격형성요인의 분석
• 평가방법의 선정 및 적용
• 평가가액의 결정 및 표시

§ 공시지가제도
• 공시지가에는 감정평가사에 의해 조사 ·평가되어 건설교통부장관이 결정·공
고하는 표준지 공시지가와 시· 군·구 공무원이 표준지공시지가를 기준으로 지가
를 산정하여 시· 군·구청장이 결정·공고하는 개별공시지가가 있다.
1. 표준지공시지가
1) 공시지가의 의의
① 공시지가의 개념
• ‘부동산감정평가 및 공시에 관한 법률’(이하 지가공시법)제2조1항에서는 “공
시지가라함은 이 법의 규정에 따라 건설교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표
준지의 단위면적당 가격을 말함.
② 공시지가의 성격
• 전국토를 그 대상으로 하되 토지의 전체 필지를 평가하는 것이 아니고 표준적
인 토지를 표준지로 선정하여 이 표준지의 지가를 공시하는 것.

 

• 종래의 기준지가,과세시가표준액,기준시가,일반시가 등 다원화된 지가체계를
공시지가로 일원화하여 단일화된 지가평가기준 및 지가산정기준을 마련하여 토
지정책을 합리적으로 수행하기 위한 지표로 삼고 있음.
2) 지가의 공시
• 건교부장관은 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조
사·평가하고,중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다고 규정
(부동산감정평가 및 공시법 제4조 제1항)
☞ 지가공시제도의 지가비준표란?
:개별필지의 가격을 도출하기 위해 토지특성 항목별 가격배율을 표시한 표.

 

3) 공시지가 표준지를 이용하여 토지가격 산정시 표준지의 선택기준
• 공시지가 표준지의 선택은 도시계획구역 내에서의 평가대상 부동산과 용도지
역이 동일한 표준지 중에서 선택하여야 함.
• 도시계획상에 저촉된 공시지가 표준지의 공시지가일지라도 공시지가를 기준
으로 평가할 경우 사정보정을 감안할 필요가 없음.
• 도시지역이나 비도시지역에 소재하는 토지의 경우 표준지의 선택은 국토이용
관리법상의 용도지역을 감안하여 결정하여야 함.
• 개발제한구역 내에 소재하는 건물부지의 평가시에는 건물부지의 토지대장상
의 지목을 기준으로 표준지를 선정하여야 함.
4) 공시지가의 효력
① 일반적인 토지거래의 지표

 

② 국가 등에 의한 지가산정의 기준
③ 개별토지의 평가기준
2. 개별공시지가
1) 의의
• 시장·군수 또는 구청장이 지가공시법의 절차를 따라 대상토지의 가격을 산정한
후 시·군·구 토지평가위원회의 심의를 거쳐,건교부장관의 확인을 받아 결정·공시
한 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 의미.
2) 개별공시지가의 활용
• 개별공시지가는 토지관련 국세의 부과기준과 지방세 과세시가표준액의 조정
자료로 활용됨은 물론 개발부담금 등 각종부담금의 부과기준으로 쓰임.

 

<<OX 학습내용 정리문제>>
• 개별분석을 통하여 ①대상부동산이 속한 지역의 지역적
특성을 분석 ․ 검토하여 ② 당해 지역의 표준적 이용과
가격수준을 판정한다.
• 지역분석을 통하여 ① 당해 지역의 표준적 사용과
관련하여 ② 대상부동산의 최유효이용을 판정함으로써 ③
최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여
가격이 개별화 ․ 구체화되는 것이다.
• 개별공시지가는 토지관련 국세의 부과기준과 지방세
과세시가표준액의 조정자료로 활용된다.

 

• 정답: X X O