공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 8. 감정평가의 3방식

8. 감정평가의 3방식

 

§ 수업내용 정리
• 3방식 6방법의 개념
• 비교방식(시장접근법)
• 원가방식(비용접근법)
• 수익방식(소득접근법)
• 시산가격의 조정

 

1. 평가 3방식의 접근원리

시장성	비용성	수익성
어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되고 있 는가?	어느 정도의 비용이 투입되었는가?	그것을 이용함에 따라 어느 정도의 수익(편 익)을 얻을 수 있는가?
비교방식(시장접근법)	원가방식(원가방식)	수익방식(소득접근법)

 

<3방식 6방법>

1. 비교방식(시장접근법) : 시장 내에서 부동산의 거래 또는 임대차
사례 등의 사례에 착안한 평가방식(시장성)이다.
2. 원가방식(비용접근법) : 부동산의 경제적 가치를 평가함에 있어
서 평가대상부동산이 어느 정도의 비용이 투입되어 조성된 것인가
하는 비용성의 원리에 따른 것으로써 부동산의 재조달에 소요되는
원가를 기초로 하여 부동산의 가격이나 임료를 구하는 방식이다.
3. 수익방식(소득접근법) : 부동산이 발생할 수 있는 기대수익에 착
안하여 부동산의 가격 또는 임료를 구하는 방식(수익성)이다.

 

1.비교방식(시장접근법)
(1) 거래사례비교법(매매사례비교법)
① 의의 : 거래사례비교법은 비교방식 중에서 부동산의 가격을 구하
는 방법이다. 즉, 대상부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 다른
물건의 거래사례와 비교해서 대상물건의 현황에 맞게 사정보
정 및 시점 수정하여 가격을 산정하는 방법을 말한다.
② 비준가격 = 사례자료가격 * 사정보정 * 시점수정 * 지역요인비교
* 개별요인비교 * 면적비교
③ 성립근거 : 대체의 원칙에 있다.

④ 적용방법
㉠ 거래사례의 선택 : 위치의 유사성, 물적유사성, 시점수정의 가능성, 사정보정
의 가능성
㉡ 사례자료의 정상화 : 시점수정, 사정보정, 지역요인 및 개별요인의 비교
• 시점수정 : 가격산정에 있어서 거래사례의 거래시점과 대상부동산의 감정평
가가액을 구하기 위한 가격시점과의 사이에는 시간적인 괴리가 있으므로 가격
변동이 있을 때에는 변동률을 사용하여 거래사례의 가격을 가격시점의 가격으
로 수정하는 작업을 말한다.
• 사정보정 : 가격의 산정에 있어서 수집된 거래사례에 거래 당사자의 특수한 사
정 또는 개별적 근거가 개재되어 있거나 시장사정에 정통하지 못하여 그 가격이
적정하지 아니하는 경우 그러한 사정이 없는 경우의 가격수준으로 정상화하는
작업을 말한다.
• 지역요인 및 개별요인의 비교 : 대상부동산과 사례부동산의 가격에 영향을 미
치는 가격형성요인을 발견하고 그 요인의 격차를 판정하는 작업이다.
→ 비교수정방법 : 종합적비교법, 평점법

 

2. 원가방식(비용접근법)
(1) 복성식평가법
1) 의의 : 대상부동산의 가격시점에서 재조달원가를 구하고, 그 가격
에 감가수정을 행한 후 부동산의 가격을 구하는 방법이다.
- 성립근거 : 대체의 원칙
• 재조달원가 : 현재 존재하는 가격시점에서 재조달할 것을 상정한
경우 그에 필요
한 적정원가의 총액을 말한다.
→ 재조달원가를 구하는 방법 : 직접법(총가격적산법, 부분별 단
가적용법, 변동률적용법), 간접법(비교법, 변동률적용법)

 

• 감가수정
㉠ 의의 : 대상부동산의 재조달원가에서 물리적요인, 기능적 요인 및
경제적 요인 등의 감가액을 공제해서 대상부동산의 가격시점에 있
어 적정한 적산가격을 구하는 것을 말한다.
㉡ 감가요인 : 물리적 감가요인(노후, 마멸, 파손, 손상), 기능적 감가요인
(형의 구식화), 경제적 감가요인(인근지역의 쇠퇴, 대상부동산의 시장성
저하), 법률적 감가요인(소유권등기의 불완전)
㉢ 감가수정방법 – 내용년수에 의한 방법(정액법, 정률법, 상환기금법),
관찰감가법

 

㉡ 감가요인 : 물리적 감가요인(노후, 마멸, 파손, 손상), 기능적 감
가요인(형의 구식화), 경제적 감가요인(인근지역의 쇠퇴, 대상
부동산의 시장성 저하), 법률적 감가요인(소유권등기의 불완전)
㉢ 감가수정방법 – 내용년수에 의한 방법(정액법, 정률법, 상환기금
법), 관찰감가법

 

3. 수익방식
(1) 수익환원법
① 의의 : 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원
이율로 환원하여 가격시점에 있어서 평가가격을 산정하는 방법
을 말한다. 수익환원법으로 구한 시산가격을 수익가격이라고 한
다.
② 성립근거 : 수익성의 사고방식과 최유효이용의 원칙 및 예측의 원
칙
③ 적용방법
㉠ 순수익 : 경제주체가 대상물건을 통하여 획득할 수익에서 수익을
발생시키는 데 소요될 비용을 공제한 금액을 말한다.

 

- 순수익을 구하는 방법 : 순수익을 구하기 위해서는 먼저 총수입과 총지
출을 구하여야 한다.
⊙ 임대용 부동산 : 순수익 = 임료수익 – 필요제경비
⊙ 기업용 부동산 : 순수익 = 총수입 - 총비용

 

- 순수익을 구하는 방법
⊙ 직접법(대상부동산)
⊙ 잔여법 : 순수익이 건물·부지와 같은 복합부동산으로 구성되어 있
는 경우에 그 복합부동산으로부터 발생하는 전체의 순수익에서 구
성부분인 토지와 건물 중 어느 부분의 순수익을 공제함으로써 당해
토지 또는 건물의 순수익을 구하는 방법을 말한다.
⊙ 간접법(유사부동산)

 

㉡ 환원이율을 구하는 방법
• 요소구성법 : 구성요소를 직접 구하여 합계함으로써 환원이율을 구하
는 방법이다.
•시장추출법 : 시장에서 자본환원이율을 추출하는 것으로서 대상부동
산과 유사한 최근의 매매사례에서 이 비율을 찾아내는 것이다.
•투자결합법 : 대출자의 요구수익률과 지분투자자의 요구수익률을 결
합시켜 자본환원이율을 결정한다.
• 엘우드법 : 부동산 보유기간 동안의 가치의 증대량 또는 감소량, 장래
에 기대되는 수입과 지출액, 그리고 그 기간 내의 지분투자와 저당투자
로 인한 현금수지에 따른 종합자본환원이율을 산정한다.

 

㉢ 수익환원의 방법
• 직접법 : 순수익이 영속적으로 기대되는 부동산 즉, 토지등의 경
우에 있어서 순수익을 토지의 환원이율로 환원하여 수익가격을
구하는 방법을 말한다.
• 직선법 : 대상물건의 순수익에 상각률을 가산한 환원이율로 환산
하여 수익가격을 구하는 방법이다.
• 연금법(Inwood 방식) : 상각 전 순수익에 상각 후의 환원이율과
잔존내용년수를 기초로 한 복리연금현가율을 곱하여 수익가격을
구하는 방법이다.
• 상환기금법(Hoskold 방식) : 부동산이 토지와 건물, 기타 상각자
산과의 결합으로 구성되어 있는 경우 부동산의 임대 또는 일반기
업경영에 따른 상각 전의 순수익에 환원이율(상각 후)의 축적이율
그리고 잔존내용년수를 기초로 하는 수익현가율을 곱하여 수익가
격을 구하는 방법이다.

 

(3) 평가 3방식의 병용
① 평가3방식은 서로 다른 특징과 장․단점을 가지므로, 원칙적으로
3방식을 병용하고 이를 상호 검증함으로써 적정한 가격을 판정할 수 있다.
② 시장참여자는 수익성․시장성․비용성의 3측면을 모두 고려하여
행동하며, 부동산평가에서 구한 정상가격은 수요․공급의 균형에서
결정되는 균형가격을 의미하는 3방식 병용이 필요하다.
③ <감정평가규칙 제 10조>에서는 “평가는 대상물건의 성격 또는
평가조건에 따라 이 규칙에 의한 평가방법 중 가장 적정한 방법에 따라야
한다.”라고 되어 있어 평가 3방식의 병용을 인정하고 있지 않다. 또한
“평가는 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 가장 적정한 방법을
선택하도록 하고, 평가가격이 심히 부적정하게 될 염려가 있을 때 다른
평가방법으로 할 수 있다.”라고 되어 있다.

 

(4) 시산가격의 조정
1) 시산가격
부동산평가의 각 방식을 적용함으로써 구한 가격을 말하며, 이는
부동산평가액을 산출하는 중간과정으로서 시산적 의미를 가진다.
2) 시산가격의 조정
평 가 3 방 식 의 적 용 으 로 구 한 시 산 가 격 을 상 호 관 련 시 켜
재검토함으로써, 적정한 가격으로 조정하는 작업을 말한다.

 

<<OX 학습내용 정리문제>>
• 감정평가의 3방식 중 비교방식은 평가대상과 동일하거나
대체가능한 다른 부동산의 가격을 비교하여 평가하는 것이
다.
• 비준가격은 감정평가의 3방식 중 원가방식에 의해 구한 가
격을 말한다.
• 감정평가의 3방식 중 수익방식으로 가격을 구할 때에는 재
조달원가에서 감가수정액을 제한 것으로 구한다.

 

 

• 정답: O X X