공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약 정리 7. 감정평가의 개요

 

7. 감정평가의 개요

* 강의내용 요약
• 부동산감정평가의 개요
• 감정평가의 필요성
• 부동산평가의 기능
• 부동산 감정평가의 분류
• 부동산 가격의 의의
• 부동산 가격의 발생요인
• 부동산 가격의 형성요인

§ 부동산감정평가의 개요
1. 감정평가의 의의
1) 감정평가의 개념
• 감정평가라 함은 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하
는 것을 말한다(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제4호).
• ‘토지 등’이라 함은 “토지 및 그 정착물,동산 기타 대통령령이 정하는 재산과 이
들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다(법 제2조 제3호).”고 정의.
2) 감정평가의 대상
• 감정평가의 대상물은 토지를 비롯한 부동산,동산,기타 재산(자동차,중기,선박,
항공기,저작권,어업권,공장재단,광업재단,관계법령에 의하여 등기 또는 등록하
는 재산 등),유가증권 등임.

§ 감정평가의 필요성-부동산의 특성에서 유래
• 부동산시장은 부동산이 지니는 자연적· 인문적 특성 때문에 구체성과
합리성의 결여로 인하여 전문가에 의한 적정가격 제시가 필요.
• 부증성으로 인하여 공급이 제한되므로 수요·공급에 의한 균형가격이
성립되기 어렵다.
• 부동산가격은 가격형성요인,즉 사회적·경제적·요인이 매우 복잡하고
다양하여 항상 변동하고 있으므로 부동산에는 적정한 가격이 형성되지
못하며,합리적인 가격형성을 저해하는 요인이 많다.
• 개별성으로 인하여 일물일가(一物一價)의 법칙이 성립되기 어렵다.따라서
개별적·구체적 가격의 평가가 요구됨.

• 용도의 다양성으로 인하여 전문가가 최유효이용상태를 상정하여 부동
산의 가치를 추계해야 하기 때문임.
• 인접성 때문에 외부효과에 의한 가격왜곡이 일어난다.따라서 왜곡되지
않은 적정가치를 평가할 필요가 있음.
• 내구성이 있기 때문에 실제거래 가격보다는 가치를 추계할 필요가 있다.
• 거래에 개입된 특수한 사정과 개별적 동기를 파악하고,미래예상편익을
예측할 수 있어야 하므로, 부동산의 적정가격평가에는 전문지식이 요구
됨.

§ 부동산 감정평가의 분류
1. 제도 및 정책에 따른 분류
1) 평가주체에 따른 분류
① 공인 감정평가: 국가 또는 단체로부터 자격을 부여 받은 사적 주체가 평가
의 주체가 되는 평가제도.
② 공적감정평가: 공기관이 평가의 주체가 되는 평가제도.
2) 평가의 의무에 따른 분류
① 필수적(의무적)평가: (예) 토지수용의 경우,도식계획구역의 경우,법원이
부동산 경매를 하는 경우,조세부과의 경우
② 임의적평가: 일반적인 거래목적의 평가가 대표적임.

3) 평가주체의 사람수에 따른 분류

	단독평가	공동평가(합의제 평가)
장점	신속하고,경제적	객관적인 타당성이 높음
단점	부동산의 각 부문에 대한 전문지식과 경험을 고루 발휘하지 못하거나,객관적인 타당성을 결하기 쉽다.	신속하지 못하고 비경제적

2. 업무기술상의 분류
1) 감정평가의 전제조건에 따른 분류
① 현황평가:현황평가란 대상부동산의 상태∙구조∙이용방법∙ 환경∙점유∙제한물
권의 부착 등의현황을 그대로 평가하는 것을 말함. (예)건부지의 부분평가
② 조건부 평가: 조건부평가란 다소 불확실하지만 부동산가격에 영향을 줄
수 있는 어떠한 사태의 발생을 가상하여 이것이 성취될 경우를 전제로 부
동산을 평가하는 것을 말함.(예)복합부동산에서 나지를 상정한 토지의 독
립평가


§ 부동산가격
1. 부동산가격의 본질
1) 부동산가격의 의의
• 부동산가격은 부동산의 소유에서 비롯되는 장래의 이익에 대한 현재가치이다. 즉,부
동산의 가격은 장래의 이익을 현재가치로 전환하여야 하며,부동산의 가격과 소유권과
는 불가분의 관계에 있고 권리 위에 바탕을 둔 소유권의 가격이라고도 할 수 있다.
2) 가치와 가격
① 가치와 가격의 개념
a. 가치(value):대상부동산에 대한 장래 이익의 현재가치이며,현재의 값이다.
b. 가격(price):대상부동산에 대한 교환의 대가로 실제 지불된 금액으로 과거의 값
이다.

가격(price)	가치(value)
•특정부동산에 대한 교환의 대가로 시장에서 매도 자와 매수자 간에 지불된 실거래액 •대상부동산에 대한 과거의 값⇒중개사가 전문가 •시장수급작용으로 거래당사자 사이에 제안된 값 •주어진 시점에서 대상부동산에 대한 가격은 하나	•장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값 • 대상부동산에 대한 현재의 값 ⇒평가사가 전문가 •가격에 오차를 더하거나 뺀 값 •가치는 무수히 많다. ⇒가치의 다원화

3) 가치와 가격의 관계
① 가격의 기초는 가치이다.
② 가치가 화폐를 매개로 하여 표현된 것이 가격이다.
③ 가격은 원칙적으로 수요∙공급에 따라 변동한다.따라서 일시적으로 가격은
가치로부터 괴리될 수도 있다. 수요가 공급을 초과하면 가격은 가칭 이상
이 되고,수요가 공급에 미달될 때는 가격은 가치 이하로 떨어진다.그러나
장기적으로 본다면 가치와 가격은 일치한다.⇒가격의 파라미터적
(parameteric)기능
④ 부동산의 가치가 상승하면 가격도 상승한다.그러나 화폐가치가 상승하면
가격은 하락한다.

2. 부동산가격의 기능
1) 부동산가격의 파라미터적 기능
2) 부동산가격의 자원배분기능
3) 감정평가가격의 잠재가격으로서의 기능
3. 부동산가격의 발생원인
• 시장에서 부동산에 대한 가치가 형성되고,사람들이 거기에 기꺼이 대가를 지불
하기 위해서는 가치발생요인들이 구비되어야 하는데, 이에는 다음과 같은 것이
있다.
1) 부동산의효용성(utility)
• 부동산의 효용성(유용성)이란 수익성과 쾌적성 등을 통하여 인간의 욕구를 만
족시키는 정도를 말하는 것.

① 쾌적성
② 수익성
③ 생산성(비용성)
2) 부동산의 상대적 희소성
• 부동산자원도 경제재이며 인간의 욕망에 비해 한정된 자원이므로 그 욕구의
충족수단이 질적·양적으로 유한하여 부족한 상태에 있는 것을 의미.
3) 부동산에 대한 유효수요
• 수요란 구매력이 있는 수요,즉 유효수요이어야 한다는 의미.
4) 부동산의 이전성(transferability)
• 부동산의 소유자에 의해 부동산소유권에 대한 명의가 자유롭게 이전될 수 있
어야 한다는 것.

4.부동산가격의 특징과 이중성
1) 부동산가격의 특징
• 교환의 대가와 용익의 대가
• 특정권익에 대한 값
• 장기적 배려하에 형성되는 가격
• 개별적으로 형성되는 가격
• 국지적 불완전 시장에서 형성되는 가격
• 희소성에 대한 가치
2) 부동산가격의 이중성
• 부동산가격은 수요와 공급의 관계에 의하여 결정되고,일단 가격이 결정되면 반
대로 가격이 수요와 공급에 영향을 주고 수요와 공급을 조절한다. 즉, 피드백
(feedback)원리가 작용.

§ 부동산가격의 형성요인
☞ 부동산가격은 ① 부동산의 효용성, ②상대적 희소성 ③부동산에 대한 유효수요
등 가격발생원인의 상호작용에 의해 결정되는데,이러한 가격발생원인에 영향
을 주는 요인을 부동산가격 형성요인이라고 함.
1. 일반적 요인
• 일반적 요인은 부동산 전반에 영향을 미치는 요인을 말함. 이에는 사회적 요인,경제
적 요인,행정적 요인으로 구분하며,이러한 제 요인은 부동산가격에 상호유기적으로
작용.
1) 사회적 요인
① 인구의 상태
② 가족구성 및 가구분리의 상태
③ 도시형성 및 공공시설의 정비상태
④ 교육 및 사회복지 등의 수준
⑤ 부동산거래 및 사용∙수익의 관행
⑥ 건축양식 등의 상태

2) 경제적 요인
① 소비,저축 ,투지 및 국제수지의 상태
② 재정 및 금융상태
③ 물가,임금, 고용 등의 상태
④ 세부담의 상태
⑤ 기술혁신 및 산업구조의 상태
⑥ 교통체계의 상태
3) 행정적 요인
① 토지제도
② 토지의 이용계획 및 규제의 상태
③ 택지 및 주택에 관한 시책의 상태

④ 토지 및 건축물의 구조∙방재(防災)등에 관한 시책의 상태
⑤ 부동산가격과 임료에 관한 규제
⑥ 부동산에 관한 규제
⑦ 지가공시제도
2. 지역요인
• 부동산가격 형성에 있어 독자적으로 이루어지는 것이 아니라 일반적 제요인 및 자연적 제
요인과 함께 부동산가격 형성에 영향을 미쳐 지역특성에 바탕이 되는 지역요인을 형성.
• 지역요인은 지역마다 토양·기후·자원 등의 자연적 제조건에 따라 부동산가격에 영향을 미
치는 일반적요인의 영향도가 다르기 때문에 형성됨.
3. 개별요인
• 부동산의 개별특수성이 가격형성에 미치는 요인을 말하는데 토지의 개별요인과 건
물의 개별요인으로 구분할 수 있다. 개별요인은 부동산의 자연적 특성 중 개별성에서
유발됨. 또한 개별요인은 감정평가시에 개별분석 및 개별요인비교의 이론적 근거가
됨.

<<OX 학습내용 정리문제>>
• 부동산은 개별성으로 인하여 일물일가(一物一價)의
법칙이 성립되기 어렵다.
• 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를
가액으로 표시하는 것을 말한다.
• 부동산가격의 형성요인은 희소성, 효용이다.
• 부동산 가격의 발생요인은 일반적, 지역적, 개별적 요인이
다.


• 정답: O O X X