공인중개사 및 부동산 관련 학과 필수 과목 부동산학 개론을 핵심만 뽑아 요약정리 9. 부동산정책

 9. 부동산정책

 

§ 강의내용
• 부동산 문제의 의의
• 부동산문제의 특징

• 부동산 정책

• 시장실패

•토지정책

•주택정책

 

§ 부동산 문제의 의의
1. 부동산문제의 의의
• 부동산과 인간과의 관계악화의 제 문제를 말함. 즉, 토지의 부증성으로 인한 지가상승,부
동산투기,국토이용의 문란,환경의 파괴,주택공급의 문제, 부동산거래질서의 문제 등을 말함.
2. 부동산문제의 특징
1) 악화성향
• 부동산문제는 발생한 후 이를 극복하기 위한 인간의 노력이 잠시라도 중지되면 시간의 흐
름에 따라 그 심각성이 깊어 가고 이를 바로잡는 일이 점점 어려워 지는 경향이 있음.
2) 비가역성
• 어떤 부동산 문제가 한 번 악화되면 이를 완전히 예 상태로 회복하기는 사회적,
경제적,기술적으로 매우 어렵게 되는 것을 말함.
3) 지속성
• 지속성이란 부동산문제가 시간의 흐름에 따라 동일한 차원의 문제점이 계속되는 현
상을 말함

 

4) 부동산문제 발생요인의 복합성 및 상호의존성
• 부동산문제의 발생요인은 복합적 요인에 의해 발생할 뿐만 아니라, 각 요
인들은 서로 영향을 받기도 하고 , 그로 인해 다시 영향을 주는,상호의존
적 관계를 지니고 있음.
5) 해결수단의 다양성
• 부동산문제의 복합성이라는 성격 때문에 문제해결에 있어서’수단의 다양성’이
존재할 수 있는 것.
6) 공간적 광범위성
• 부동산문제가 특정지역에서 발생하면 피해가 그 지역에만 한정되는 것이 아니
라,순환작용을 통해 정도 차이는 있지만 보다 넓은 지역으로 확산되어 가는 것을
말함.
7) 시차와 경로의 복잡성
• 어떤 부동산 문제는 나타날 때까지는 상당한 시차가 존재하고 복잡한 경로를
거치게 됨.
8) 자기증식성
• 부동산문제는 자기증식성을 가지고 양적인 증가뿐만 아니라 질적인 복잡
성을 나타냄.

 

§ 부동산 정책
1. 정책의 필요성
(1) 시장실패
1) 시장실패의 개념
시장실패란 시장의 메커니즘을 통해 자원의 효율적 배분을 달성하지 못하게 되는 것.
☞ 외부효과의 문제, 공공재의 문제, 독점의 문제, 정보의 불완전성(비 대칭성)때문.
2) 시장실패의 원인
• 외부효과
외부효과란 제3자의 행위가 시장의 메커니즘을 통하지 않고 타인에게 의도하지
않는 이익 또는 불이익을 제공하는 효과라고 표현한다.

 

• 정의 외부효과 외부경제 사회적 이익>사적 이익 사회적 비용<사적 비용 사회적으로 적게 생산 PIMFY현상 발생 보조금, 세금감면 등으로 권장

부의 외부효과 외부 비경제(외부불경제) 사회적 이익> 사적 이익 사회적 비용> 사적 비용 사회적으로 많이 생산 NIMBY현상 발생 부담금, 중과세 등으로 억제

 

(2) 부동산 정책의 개념
부동산정책이란 여러 가지 부동산문제, 즉 토지문제, 주택문제를 해결해서 공
익을 추구하기 위한 공적 활동이다.
1) 정책의 목적
부동산 자원의 ① 효율적 분배를 기하고, ② 형평을 달성함과 아울러 다른 여
타의, ③ 사회적 목표를 달성하기 위함이다.
2) 정부의 실패
• 불완전한 정보, 획일적 규제, 관료주의, 규제수단의 불완전성 등 때문
• 정부의 개입이 정당화될 수 있으려면 정부의 실패가 시장의 실패보다 작다
는 전제가 필요

 

2. 토지 정책
(1) 토지문제
1)지가고 문제
① 원인
물리적 토지 부족 문제, 경제적 토지 부족 문제, 택지의 공급제한
② 폐단
토지 투기 발생, 주택문제, 공공용지 확보의 어려움, 물가 및 산업의 원가상승
2) 토지소유 편중
토지 소유가 소수에게 편중됨으로서 지가상승으로 인한 자본이득이 이들 소수의 토지
소유자에게 집중되어 소득분배가 악화되고 사회불평등이 심화된다.
3) 토지 투기
투기로 인해 지가가 상승하고, 지가상승에 따라 여러 가지 문제들(특히 지가고 폐단)이
발생하는 악순환이 반복된다.

 

(2) 토지정책의 개념
1) 토지정책의 목표
① 지가 안정과 투기억제
② 안정된 택지의 지속적 공급
③ 국토의 균형개발과 자연 환경 보전
④ 토지의 합리적 이용과 적정거래 도모
⑤ 개발이익의 환수

 

2) 토지정책의 수단

토지이용규제	① 지역 ∙ 지구제 ② 토지구획규제 ③ 건축규제 ④ 인 ∙ 허가제
간접적 개입	① 보조금, 조세감면, 부담금 ② 자료나 정보의 구축
직접적 개임	① 토지구획 정리사업 ② 공영개발 ③ 공공임대보유 ④ 토지은행

 

(3) 지역 · 지구제
① 사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때 흔히 정부에 의
해 채택되는 부동산 규제의 한 방법이다.
② 부의 외부효과를 제거하거나 감소시켜 사회의 자원배분을 효율적으로 하기 위함이
다.
③ 투자위험을 경감시킴으로서 수요를 증대시켜 단기적으로 주택가치의 상승을 가져
오지만, 지역지구제와 더불어 주택의 신축을 제한하는 추가적인 제한이 있는 경우 경
쟁시장이 존재하는 한 장기적인 가치변화는 없게 된다.
④ 지역지구제와 독점의 문제 : 지역지구제가 어느 특정 지역에만 독점적 위치를 부여
하고 있다면, 이것은 다른 재화시장과 마찬가지로 자원의 부적정 할당문제를 발생키
실 수 있다.

 

② 단점
☞ 용도적 배분이 어렵고 현실의 토지이용에 대처하기 어렵다.
☞ 지역 · 지구제는 어느 지역에만 독점적 위치를 부여할 수 있다.
☞ 도시형 토지의 공급을 억제하여 지가상승을 초래한다.
☞ 우리나라의 경우 획일적 규제로 인해 지역특성이 잘 반영되지 못하고 있다.

 

2) 그린벨트(개발제한구역)제도
① 목적
ⓐ 수도권 및 대도시의 인구집중을 억제하고,
ⓑ 도시의 무질서한 외연적 확산을 방지하며,
ⓒ 자연환경을 보전하여 쾌적한 휴식공간을 제공할 목적으로 도입되었다.
② 문제점
ⓐ 지역주민의 재산권 행사제한으로 인한 소득격차 심화
ⓑ 비효율적 토지이용으로 인한 사회적 비용이 가중
ⓒ 도시형 토지공급이 차단되어 지가상승을 유발시키는 원인이됨

 

(4) 직접적 개입수단
1) 토지구획정리사업
① 개념
☞ 토지이용 효율이 낮은 토지를 개발하여 도시기반시설을 설치하고 이용효율이
높은 토지로 전환하여 원 소유자에게 환지하는 사업이다. 사업주체는 택지를 개발
하고 환지하는 과정에서 감보율을 적용하여 공공시설을 설치하고 체제비를 매각
하여 개발비용을 충당한다.
② 장점
ⓐ 토지소유자의 소유권을 존중할 수 있다.
ⓑ 사업주체의 개발비용부담이 가볍다.
③ 단점
ⓐ 수용해서 전면개발하는 공영개발 방식에 비해 절차가 복잡하여 신속한 사업
진행이 곤란하다.
ⓑ 환지할 때 감보율을 적용함으로써 일정부분의 개발이익을 회수하는 반면, 환
지 후 개발이익이 발생하는 것은 환수하기 어렵다.

 

2) 공영개발
① 개념
☞ 택지개발을 하는 데 있어 토지구획정리사업이 환지를 통해 이루어진다면, 공
영개발은 수용을 통해서 이루어진다. 공영개발은 개발대상 지역을 전면 매수 하
고 전면 개발한 후 실 수요자에게 분양 또는 임대하는 사업이다.
② 장점
ⓐ 구획정리사업보다 공공용지 확보가 쉽다.
ⓑ 구획정리사업보다 사업진행이 신속하다.
ⓒ 구획정리사업보다 충분한 개발이익 환수가 가능하다.
3) 문제점
ⓐ 토지소유권을 침해할 가능성이 크다.
ⓑ 사업주체의 초기 사업비 부담이 크다.
ⓒ 수용에 따른 합리적인 보상금 산정이 어렵다.

 

3) 공공임대보유
① 개념
☞ 공영개발의 한 방법이지만 공영개발이 개발한 토지를 주로 분양을 한다면, 공공임
대제는 개발한 토지를 분양하지 않고 임대하는 사업이다.
② 장점
ⓐ 토지이용자의 부담이 가볍다.
ⓑ 임대한 토지에 임대주택을 개발하면 임대료가 보다 저렴해지므로 저소득층의 주
거안정에 도움을 줄 수 있다.
ⓒ 공영개발보다 충분한 개발이익환수가 가능하다.
③ 단점
ⓐ 사업주체 측면에서 사업비용의 회수가 늦다.
ⓑ 임대관리의 부담이 발생할 수 있다.

 

(5) 토지공개념
1) 개념
☞ 토지의 소유권은 인정되어야 하지만 토지는 사회성과 공공성이 높은 재화이므로
그 이용에 있어서는 공공복리를 우선함으로써 희소한 토지자원을 보다 효율적으로 이
용하고 형평을 맞추기 위한 정책이다.
2) 수단
① 개발이익환수제
ⓐ 개념 및 목적
☞ 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회·경제적 요인에 의하여 정상
지가 상승분을 초과하여 발생되는 개발이익을 사업시행자 또는 토지소유자로부터 환
수하는 제도.
☞ 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대
한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위한 목적으로 시행되었다.
ⓒ 우리나라의 개발이익환수방법
☞ 개발부담금제, 조세수단(양도소득세 또는 종합토지세), 토지구획정리사업이나 공
영개발을 통한 개발이익환수.

 

3. 주택정책
(1) 주택문제
1) 양적 주택문제
☞ 양적 문제란 주택에 대한 수요를 만족시켜줄 만큼의 주택이 존재하지 않는
것 즉, 주택의 절대량이 부족한 현상을 말한다.
2) 질적 주택문제
☞ 질적 주택문제란 주거수준이 열악한 문제이다.

 

3) 주거비 부담문제
① 개념
☞ 주거비 부담문제란 주택소비자들의 소득에 비해 주택가격 또는 전세
가격이 너무 높게 형성되어 있으므로 소비자들의 주거비를 감당하기가
어려운 문제이다.
② 원인
☞ 주거비가 부담으로 작용하게 되는 이유는 주택가격을 감당하기에는 상
대적으로 소득이 낮거나, 상대적으로 주택가격이 높기 때문이다.
③ 측정지표
ⓐ PIR( price-income ratio )과 RIR( rent- income ratio )
PIR= 주택가격/연소득 , RIR= 임대료/소득
ⓑ 슈바베 지수
슈바베 지수= 주거비/생계비 × 100

 

<<OX 학습내용 정리문제>>
• 시장실패란 시장의 메커니즘을 통해 자원의 효율적 배분을
달성하지 못하게 되는 것이다.
• 질적 주택문제란 주거수준이 열악한 문제이다.
• PIR은 연소득 대비 주택가격 비율을 말하며 PIR이 높을수록
주택구입 능력이 높다는 것을 의미한다.
정답: O O X