법학과, 로스쿨, 방통대 등 생활법률 핵심 요점정리 12. 주택 상가 임대차

12. 주택 상가 임대차

Ⅰ . 머리말

1) 현대인과 임대차
① 임대차 사람들이 집이나 상가를 빌려주거나 빌려쓰는 것 :
② 주택을 빌려주거나 쓰면 주택임대차 상가를 빌려주거나 ,
빌려 쓰면 상가임대차라고 한다.
③ 물권은 채권에 우선한다 임차권은 채권에 불과하다 : .
④ 임차인의 주거안정을 목적으로 하여 제정된 특별법 주택 -
임대차보호법 상가임대차보호법 ,

2) 임대차 보호법의 보호방향
(1) 임차인의 대항력
① 대항력 : 임차인이 임대인뿐만 아니라 제 3자에 대항하여  
목적물을 점유하여 계속 사용할 수 있는 권능
② 대항력을 갖추기 위한 요건
㉠ 인도 (점유)
㉡ 등기 또는 전입신고- 전입신고는 그 익일부터 효력발생
- 선순위 저당권이나 전세권 담보가등기 가압류 등이
없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록
전입신고를 마치면 대항요건 그 다음날부터 임차 ( )
주택이 다른 사람에게 양도되거나 경매로 매각되
더라도 새로운 집주인 양수인 경락 매수인 에게 임 ( ) ․
차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할
수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금
전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을
수 있다.
③ 다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나 소액임
차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보
증금을 우선 배당받을 수 없다.

(2) 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를
갖춘 임차인의 우선변제권
- 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차
인 이하 확정일자부 임차인 이라고 함 은 임차주택이 경 ( ' ' )
매공매되는 경우에 임차주택 대지 포함 의 환가대금에서 ․ ( )
후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을
변제받을 수 있다.
① 소액보증금 최우선변제권 임대보증금이 소액인 경우 임 :
차주택이 경매되더라도 임차주택 대지 포함 가액의 1/2범위안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권
자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받
을 수 있다 다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택 .
에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주
민등록전입신고를 마쳐야 한다.
② 물권과 동일한 권능 시간적 순서에 의해 먼저 임차권 등 :
기를 한 이가 우선변제를 받는다.

(3) 기간
- 2 , 1 주택인 경우 년 상가의 경우 1년

(4) 등기명령제도

2. 주택임대차보호법의 적용범위

1) 주택임대차보호법은 누구를 보호하는가?
① 주택임차인이 법인인 경우 회사명의로 되어 있는 경우 ( )
보호받을 수 없다.
② 주택임차인이 외국인인 경우 일정한 요건을 갖추면 보호
받을 수 있다.

 

2) 보호를 받는 주거용 건물은(주택 )?
① 임차 목적물이 주택이 아닌 경우 실제 주택으로 사용 ( )
→ 보호받을 수 있다.
② 주택임대차보호법의 보호여부는 그 목적물이 실제로 주택
으로 사용되고 있는가에 따른다.
- 주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일
상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준
으로 판단하여야 하고 공부 등기부 건축물관리대장 상의 ( , )
용도를 기준으로 판단할 것은 아니다 대판 ( 1995. 3. 10,
94 52522). 다
- . 건물의 등기건축허가 여부와는 무관하다 ․
③ 주거용건물인지 여부의 판단시점은 임대차계약 체결시를
기준으로 한다.

3. 대항요건인 주택인도와 주민등록
1) 대항력의 요건
- 주택의 인도와 주민등록상의 전입신고

 

(1) . 일반 임차권은 채권이다
임차권은 물권이 아닌 채권이기 때문에 물권자의 요구에 의
하여 언제든지 권리를 뺏길 수 있다 매매는 임대차를 깬다 (
- ). . 물권우선의 원칙 하지만 이에는 일정한 예외가 있다
임차권이 대항력을 갖춘 경우에는 임차권도 물권처럼 강력해
진다 임차권의 물권화 즉 임차권이 대항력을 갖추면 채 ( ). ,
권인 임차권이 물권처럼 취급되어 권리가 보호되는 것이
다 임차권이 이와 같이 강력한 권리가 되기 위해서는 대 .
항력을 구비 하여야 한다.

 

(2) . 대항력을 갖춘 임차권은 물권과 같다
임차권이 대항력을 갖추기 위해서는 원칙적으로 전세권
(§303) , 621 처럼 물권으로 성립하거나 민법 제 조에 기하여
임차권의 등기를 경료하여야 한다 그러나 주택임대차보호 .
법은 주택의 인도와 주민등록을 완료하면 대항력을 갖추
는 것으로 규정하고 있다 동법 특히 위 법률은 최 ( §3 ). Ⅰ
근 개정을 통하여 임차권등기명령제도를 도입하고 있다.
이로써 임차인은 임차권의 대항력을 유지한 채 자유롭게
주거를 이전할 수 있게 되었다 동법 의 신설 ( §3 3 ).
여기서 주의할 것은 주민등록을 완료한다는 것은 전입신고를
완료하는 것이고 대항력은 전입신고 다음 날부터 제 자 3
에 대하여 대항할 수 있다 동법 는 점이다 또한 주 ( §3 ) . Ⅰ
택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력의 취득
시에만 일시적으로 구비하면 충분한 것이 아니고 대항력
의 유지를 위하여 계속 존속하여야 한다 대판 ( 1987. 2.
24, 86 1695; 1998. 12. 11, 98 34584 ). 다카 대판 다 참고
그리고 주민등록과 관련하여 공시방법으로서 적법한 주민
등록이 되기 위해서는 단순히 형식적으로 주민등록이 경
료된 것만으로는 부족하고 주민등록에 의해 표상되는 점 ,
유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제 자가 인식할 3
수 있어야 한다 대판 다 ( 2001. 1. 30, 2000 58026·58033
참고).

4. 대항력의 내용
임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인
의 지위를 당연승계하므로 임대기간 동안 계속 거주할 수
있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의
미한다.
양수인에는 매매증여상속 및 경매공매 뿐만 아니라 미등기 ․ ․ ․
인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함되
나 양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않는다.
대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되
므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금 반환청구를
할 수 있다.

5. 확정일자와 임차인의 우선변제권
① 임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존
재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의
여백에 기부 번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주 ( ) 記簿
는 것을 말한다.
② 확정일자는 보통 등기소나 읍면동사무소의 공무원이 확 ․ ․
정일자인을 찍어 주는 방법으로 이루어진다.
③ 확정일자의 법적 의미
- 확정일자는 임차인의 대항력 자체에는 영향을 미치지 않지
만 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을
수 있다.
- 확정일자부 임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건
및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기시
점을 기준으로 판단한다 다만 확정일자부 임차인의 우선 .
변제권은 임차주택의 소유권이 경매공매에 의하여 변경된 ․
경우에만 적용되고 매매증여 등 법률행위에 의하여 양도 ․
된 경우에는 인정되지 않는다는 것을 주의하여야 한다.

6. 소액임차인
1) 핵심정리
▶ 소액보증금 중 일정액에 관하여 선순위 담보권자보다도
우선하여 임차주택 대지 포함 경락가액의 의 범위 내에 ( ) ½
서 배당을 받음
▶ 다만 근로기준법 제 조의 제 항 소정의 임금우선채권 30 2 2
과는 같은 순위로 배당을 받음

2) 소액임차인의 범위
(2001.9.15. - 현재)

① 서울 수도권중 과밀억제권역 만원 이하 중 만 , : 4000 1600
원 최우선변제
② 광역시 인천광역시 제외 만원 이하 중 만원 ( ): 3500 1400
최우선변제
③ 기타지역 만원 이하 중 만원 최우선변제 : 3000 1200
3)
① 주택의 인도 및 주민등록 대항요건 을 경매신청기입등기 ( )
전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 한다.
② 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 한다.
따라서 낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거
나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하거나 임차 ,
주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항
력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없다.
③ 확정일자부 소액임차인
- 소액임차인의 최우선변제권은 확정일자를 요건으로 하지
않고 대항력만을 그 요건으로 한다 만약 이러한 소액임차 .
인이 확정일자를 받아둔다면 어떤 경우에 유용한가?
- 2,000 예를 들어 임대보증금액수가 만원인 소액임차인이
확정일자를 받아두면 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중
일정액 만원 의 범위를 넘은 만원에 대하여 후순 (1,200 ) 800
위 담보권자 기타 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 ,
있다.

4)  우선변제의 배당순서(★ ) 
① 경매비용
② 보장된 소액보증금 근로자의 최우선보장임금 (3년치의 퇴직금 + 최종 3개월분의 임금)
③ 국세
④ 물권적 순서 (시간적 순서  )
⑤ 조세 채권 등 ,

7. 확정일자부 임차인 및 소액임차인의 우선변제권 행사 요건
① 배당요구신청 : 임대차계약서 확정일자부 임차인의 경우 :  
에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차계약
서에 확정일자가 찍혀 있어야 한다 사본 주민등록표등본 ) ,
(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거 가족이 표시된
것이어야 한다 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공 )
제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 경매법원에 배당요구신청서를 제출하여야 한다.
- 2002 6 30 배당요구는 년 월 일 이전에 접수된 경매사건의
경우 반드시 경락기일까지 하여야 하며 2002년 7월 1일 
이후에 접수된 경매사건은 배당요구종기까지 배당요구를
하여야 한다 배당요구신청서 양식은 법원에 비치되어 있다.
② 임대차종료 임대기간이 끝나지 아니한 경우 우선변제권 :
있는 주택임차인이 경매절차에 참가하여 우선변제를 받으
려면 임대차가 종료되어야 하지만 주택임대차보호법 제3 
조의1 제 1항 단서 제 8조 제 2항 주택임차인은 임대인에  
게 별도의 해지 의사표시를 할 필요는 없다 왜냐하면 주 .
택임차인이 배당요구를 하면 집행법원이 민사집행법 제89
조에 의하여 임대인에 대하여 그 배당요구사실을 통지함
으로써 임차인의 해지의사표시가 집행법원을 통하여 임대
인에게 전달되기 때문이다.
③ 임차주택의 명도 우선변제권 있는 주택임차인이 경매법 :
원으로부터 자신에게 우선배당된 배당금을 실제로 수령하
기 위하여는 임차주택을 명도받았다는 경락 매수인의 명
도확인서를 경매법원에 제출하여야 한다 다만 대항력이 .
있는데 보증금 중 일부만 배당받은 경우에는 나머지 보증
금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지
않아도 됩니다.

8. 임대차기간과 계약의 갱신
1) 최단기간의 보장
기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 
그 기간을 2년으로 본다  ( 동법 §4 본문) 다만 임차인은 
2년 미만으로 약정한 존속기간이 있는 경우에 이를 주장할
수 있다 동법 단서 또한 주택임대차에 있어서는 임 ( §4 ).
대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까
지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다 동법 ( §4 ). Ⅱ

2) 임대기간 만료와 계약의 갱신
① 당사자의 약정에 의해 임대차는 갱신된다.
② 그러나 주택임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 만료
되기 월 전부터 동 기간이 만료되기 월 전까지의 사이에 6 1
임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 갱신조건의 통지
를 하지 않은 경우에는 임대차기간이 만료된 때 전임대차
와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다 동법 ( §6
전단 임차인이 임대차기간의 만료 전 월까지 갱신거절 등의 통지를 하지 아니한 때에도 마찬가지이다 (동법 후  §6
단).
③ 그러나 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 지체하  
고 있는 때와 기타 임차인의 의무를 현저히 위반하고 있 ,
는 때에는 법정갱신이 인정되지 않는다  ( 동법 §6 Ⅲ). 

9. 임차권 등기명령
① 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임
차주택의 소재지를 관할하는 지방법원지방법원지원 또는 ․
시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ․
② 대항력을 갖추고 임대차계약서상에 확정일자 갖춘 임차인
이 결혼을 하거나 전출할 필요가 있더라도 주민등록상의
대항요건을 상실하면 안 되기 때문에 임차보증금을 받을
때가지 계속 임차주택에 거주해야 하는 불편이 있었다 임 .
차권등기명령제도는 그러한 불편을 해소하기 위해서 마련
된 제도이다 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따 .
른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청
구할 수 있다.
③ 임차권등기의 효력 임차권등기명령의 집행에 의한 임차 -
권등기가 경료되면 임차인은 제 조제 항의 규정에 의한 3 1
대항력 및 제 조의 제 항의 규정에 의한 우선변제권을 취 3 2 2
득한다 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 . ,
또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선
변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에는 제 조제 , 3
1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는
우선변제권을 상실하지 아니한다.