법학과, 로스쿨, 방통대 등 생활법률 핵심 요점정리 11. 부동산 거래와 등기

11. 부동산 거래와 등기

 

1. 부동산 거래에 필요한 요소
1) 개요
① 부동산 거래와 관련된 계약을 물권계약이라고 한다.
② 부동산 거래에 필요한 요소 계약 물권적 합의 등기 : ( ),
③ 부동산은 토지와 건물로 나누어진다.
- . 건물은 구분소유가 가능하다
- . 구분소유는 전유와 공유로 나누어진다
④ 지상권 제도의 도입 의의 토지소유권자가 자신의 토지에 :
대한 사용수익처분권능을 이유로 한 지상건물철거는 사회적 낭비

2) 부동산 거래에 필요한 요소
(1) 매매계약
①부동산을 사고파는 사람들이 중개인의 입회하에 서로 부동
산 매매계약서를 주고 받는다.
② 매매계약을 체결하는 것은 반드시 서면으로 할 필요는 없
으나 등기시 관할 관청에 가서 검인을 받거나 분쟁이 발생
할 때를 대비하면 계약서를 주고 받는 것은 거의 필요한
절차라고도 할 수 있다.

(2) 등기
① 매매계약만 체결하고 등기를 하지 않는다면 매수인은 매
매 목적물인 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다.
② 현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및
건물에 대한 물권 즉 부동산물권에 한정된다 또한 부동 .
산물권 중에서 등기를 할 수 있는 권리는 소유권 지상권 , ,
지역권 전세권 저당권이고 부동산물권이 아니면서 등기 , , ,
할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등이다.
점유권이나 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등
기할 권리가 아니다.

 

2. 등기없이 소유권을 취득할 수 있는 경우

1) 상속
- 상속재산 중 토지나 건물과 같은 부동산의 소유권은 피상
속인 이 사망하는 순간 상속인에게 이전한다 ( ) 被相續人
(§997).
① 상속인은 상속등기를 하지 않더라도 소유권자가 된다 다 .
만 등기를 하지 않으면 처분할 수 없을 뿐이다.
② 상속과 유사한 포괄적 유증(§1078) 도 등기없이 물권변동 
이 있게 된다.

2) 공용징수
① 공용징수 공익사업을 위하여 국민의 특정재산권을 법률 :
의 힘에 의해서 강제적으로 취득하는 것
②공용징수의 종류
㉠ 협의수용
- ( 기업자와 토지소유자의 협의에 의한 것 공익사업을
위한토지등의취득및보상에관한법률 §29)
- . 협의에서 정하여진 시기에 물권의 변동이 있다
㉡ 재결수용
- ( §30) 토지수용위원회의 재결로 성립 동법
- 재결에서 정한 수용의 개시일에 물권의 변동이 있
게 된다.
③ 수용에 의한 소유권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신
청하나 관공서가 기업자인 때에는 등기를 촉탁하여야 한다.

3) 판결(형성판결 )
① 판결의 확정으로 권리변동이 일어나는 것은 형성판결뿐이
다 대판 다 등 ( 1965. 8. 17, 64 1721 ).
②이행판결이나 소유권의 확인을 구하는 확인판결이 있더라
도 소유권이전등기 경료시까지는 부동산소유권을 취득할
수 없다.

4)경매
① 여기서 말하는 경매는 국가기관이 행하는 공경매를 의미
한다.
② 경매 부동산의 소유권이 확정되는 것은 경매 매수인이 매
각대금을 완납한 때이다 민집법 ( §§135, 268).

5) 기타 건물의 신축 등

- : 원시취득 건물을 신축하는 경우에도 등기없이 그 건물에
대한 소유권을 취득한다.

3. 소유권 이전등기
1) 이전등기란? 
① 이전등기 어떤 자에게 귀속되어 있던 소유권 내지 권리 :
를 다른 자에게 옮기는 등기
② 보존등기 토지를 처음 등기부에 등재하거나 건물을 신축 :
하는 경우와 같이 아직 등기가 이루어지지 아니한 미등기
의 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위하여 처
음으로 하는 등기

2) 이전등기에 필요한 서류
①등기신청에 필요한 사항 신청서 인가 등기필증 각종 세 - , , ,
금 영수증 등
②등기신청은 원칙적으로 매도인과 매수인 2인이 공동으로  
해야한다 하지만 당사자가 직접할 수 없는 경우에는 위임 .
도 가능하다.

4. 부동산의 이중매매

 

1) 이중매매가 무효가 되는 경우
이중매매가 무효로 되기 위해서는 제 매수인이 매도인의 2
배임 또는 횡령에 적극 가담해야 한다 적극가담행위란 타 .
인과의 매매사실을 알면서 매도를 요청하여 매매계약에
이르는 정도로 족하다 대판 다카 대 ( 1981. 12. 22, 81 197;
판 다 참고 판례는 형제간에 이루 1994. 3. 11, 93 55289 ).
어진 이중매매는 특별한 사정이 없는 한 사회정의의 관념
에 반한다고 본다 대판 다 또한 판 ( 1978. 4. 11, 78 274).
례는 이중매매에 의한 무효를 매매로 국한하지 않고 이를
다른 계약에도 확장 적용한다.

2) 이중매매가 무효가 되지 않는 경우
이중매매는 위와 같은 특별한 요건을 갖추지 않는 한 원칙
적으로 유효한 거래행위이다 판례에서 이중매매를 . 無效
로 판단하지 않은 경우를 소개하면 다음과 같다.
수급인이 공사대금채권의 담보로서 건축주로부터 이미 분 양하여 일부 중도금까지 수령한 점포에 관하여 근저당권
을 설정받은 것이 반사회적 행위로서 무효라고 한 원심판
결에 대하여 대법원은 근저당권자가 배임행위에 적극 가
담하지 않았다는 이유로 파기한 사례가 있다 대판 ( 1995.
10. 13, 94 다53334). 

5. 등기 없는 부동산의 전매행위
① 중간생략등기
- A B 소유의 토지를 가 매수한 후 등기를 하지 않은 상태로
그대로 이를 다시 가 에게 매도하는 경우 B C
- , 조세부담을 회피 또는 면탈 등기비용을 절감
②부동산등기특별조치법 법률 제 호 의 제정 (1990.8.1, 4244 )
으로 중간생략등기를 못하게 하고 이에 위반할 때에는 강
력한 제재를 가하고 있다.

1) 등기 없는 부동산 전매행위의 사법상 효력
① 판례는 구민법시대 년 월 일까지 적용되던 민법 (1959 12 31
의 시대 부터 이래로 중간생략등기의 유효성을 인정한다 ) .
유효성을 인정한다는 것은 예를 들어 중간 매수자 를 거 B
치지 않고 최초매도인 로부터 바로 에게로 소유권명의 A C
가 이전되었다고 하더라도 그것이 그대로 효력을 발생하
여 가 소유권을 행사할 수 있다는 것이다 C .
② 다만 와 그리고 의 자합의가 있을 경우에만 사법상 A B C 3
의 효력을 인정한다고 할 수 있다 대판 ( 1965. 3. 23, 64
다 대판 다 이를 전문용어 1900; 1978. 11. 28, 78 1818:
로 소위 합의조건부 유효설이라 한다).

2) 최종 매수인의 등기청구권
-3자합의를 조건으로 중간생략등기의 유효성을 인정하는 한
최종 매수인인 의 에 대한 직접적인 등기이전청구권을 C A
부인할 수는 없는 것이다.

4. 명의 신탁
1) 명의 신탁의 의미
- : · 명의신탁 신탁자가 소유권을 보류하여 이를 관리 수익하
면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것

명의는 소유권명자자로서의 명의를 의미한다.

2) 명의신탁의 문제점
①종중재산에 대하여 종손의 이름으로 명의신탁하는 경우라
든가 배우자 사이에 이루어지는 배우자간 명의신탁이나 ,
부동산을 공유하는 사람들 사이에 불가피하게 이루어지는
명의신탁 등
②근래에 와서는 세금의 포탈투기재산은닉 등 탈법과 불법 ․ ․
수단으로 이용
③ 「 국가에서는 년 부동산실권리자명의등기에관한법 1995
률 을 제정하여 명의신탁약정을 무효로 하고 있다. 」

3) 유효한 명의신탁
① 채권추심을 위한 명의신탁
② 공유관계에서의 상호명의신탁
③ 종중재산
④ 배우자간의 명의신탁
⑤ 기타
㉠ 실명법에는 언급이 없지만 판례에 의해서 유효성이
인전되는 사례
- 재단법인의 설립을 목적으로 재산을 출연하는 때에
그 성립전까지 발기인 명의로 등기를 해놓는 경우
- 대지 소유자명의로 건축허가를 받은 후 신축된 건
물에 대해서 대지소유자명의로 보전등기를 하는
경우
- 미분할토지의 일부를 매수하고 그 전부에 대해서
등기한 경우 매수하지 않은 부분에 대한 명의신탁 (
을 인정 함)
㉡ 유효한 명의신탁에서 수탁자는 대외적 관계에 있어
서는 완전한 소유자로서의 지위를 가진다.
㉢ 유효한 명의신탁의 경우 특별한 사정이 없는 한 신
탁자는 언제든지 명의신탁의 원인이 되는 신탁계
약관계를 해지할 수 있고 신탁자는 신탁관계의 종
료를 이유로 소유명의의 이전등기절차의 이행을
청구할 수 있다.